借地権とは？種類・期間・地主との関係をやさしく解説

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借地権とは、建物を建てて持つために、他人の土地を借りる権利です。借地借家法は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています（第2条第1号）。土地は地主のもの、建物は自分のもので、地代を払って土地を使います。普通の借地権なら存続期間は30年以上で、期間が終わっても建物があれば更新を求められます。ただし平成4年（1992年）8月の新法施行より前に始まった契約には、更新について今も旧法（借地法）のルールが使われます。まず契約書で「いつ始まったか」を確かめてください。

借地の上に建つ一戸建て・長屋建ての持ち家は、全国に62万9,900戸あります（2023年）。30年前の約3分の1まで減りましたが、残っている家の半分以上は平成2年（1990年）以前に建った建物です（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」時系列統計表 第38表／参照日：2026年9月25日）。親から引き継ぐ借地の家が旧法の借地権であることは珍しくありません。

借地権とは？「建物を持つために土地を借りる権利」

借地権をひと言でいえば、土地の持ち主と建物の持ち主が分かれている状態を支える権利です。条文の定義は次のとおりです。

登場するのは借地人と地主の2人です。法律では借地人を「借地権者」、地主を「借地権設定者」と呼びます。

ふだんの呼び方	条文上の名前	持っているもの	主な立場
借地人	借地権者	建物と、土地を使う権利（借地権）	地代を払う。建物があれば更新を求められる
地主	借地権設定者	土地	地代を受け取る。更新を拒むには正当の事由が要る

借地権には「地上権」と「土地の賃借権」の2つがある

定義にある地上権と土地の賃借権は、民法上の性格が違います。いちばん大きな差は、建物ごと人に売るときに地主の承諾が要るかどうかです。

比べる点	地上権	土地の賃借権
民法の根拠	第265条。他人の土地で工作物などを所有するため、その土地を使用する権利	第601条。賃料を払って土地を使わせてもらう契約（賃貸借）
民法での置き場所	「物権」の編	「債権」の編
権利を人に譲るとき	民法に賃借権のような承諾の規定はない	地主の承諾が要る（第612条第1項）

自分の借地権がどちらかは、契約書に「地上権」と「賃貸借」のどちらの言葉が使われているかで確かめてください。この記事の「承諾が要る場面」は、主に賃借権を前提にしています。

駐車場や資材置き場として借りた土地は借地権ではない

借地権になるのは建物の所有が目的の場合だけです。駐車場や資材置き場として土地を借りる契約は、定義に当てはまらないので借地借家法の借地権ではありません。また、臨時設備の設置など一時使用のために設定したことが明らかな借地権には、存続期間や更新の規定が適用されません（第25条）。

借地の上の持ち家は30年で約3分の1に。残っているのは古い建物

借地権がどれくらい身近なものかを、国の統計で確かめます。借地の上に建つ一戸建て・長屋建ての持ち家は、2023年時点で62万9,900戸で、同じ種類の持ち家全体の2.3％です。1993年には196万6,300戸（8.9％）ありました。

調査年	借地の上の持ち家	一戸建・長屋建の持ち家に占める割合
1993年（平成5年）	196万6,300戸	8.9％
1998年（平成10年）	164万8,900戸	7.0％
2003年（平成15年）	137万6,600戸	5.6％
2008年（平成20年）	115万2,000戸	4.5％
2013年（平成25年）	101万3,900戸	3.8％
2018年（平成30年）	82万6,800戸	3.1％
2023年（令和5年）	62万9,900戸	2.3％

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」時系列統計表 第38表「一戸建及び長屋建の持ち家（所有地・借地）数―全国（平成5年～令和5年）」。割合は同表の総数から編集部が計算しました（参照日：2026年9月25日）。

借地の家は半分以上が平成2年以前の建物

2023年の62万9,900戸を建てた時期で分けると、平成2年（1990年）以前に建った住宅が33万4,400戸、53.1％を占めます。所有地に建つ持ち家では、この割合は42.6％です。昭和45年（1970年）以前に絞ると、借地の家は21.1％、所有地の家は10.3％で、借地の家は古い建物の割合がおよそ2倍です。

建てた時期	借地の上の持ち家	割合
昭和25年（1950年）以前	4万8,700戸	7.7％
昭和26〜45年（1951〜1970年）	8万4,300戸	13.4％
昭和46〜55年（1971〜1980年）	11万800戸	17.6％
昭和56年〜平成2年（1981〜1990年）	9万600戸	14.4％
平成3〜12年（1991〜2000年）	9万9,400戸	15.8％
平成13年（2001年）以降	18万3,400戸	29.1％
不詳	1万2,700戸	2.0％
合計	62万9,900戸	100％

この数字が大事なのは、借地のルールが「契約がいつ始まったか」で変わるからです。建てた当時から借地で、その後に借地契約を新しく結び直していなければ、平成2年以前に建った家の借地権は、借地借家法が施行された平成4年8月より前に設定されたもの、つまり旧法の借地権です。次の章で違いを見ます。

旧法と新法の違い｜契約が始まった時期で決まる

借地のルールは、平成4年（1992年）8月に施行された借地借家法（新法）と、それまでの借地法（旧法）の2本立てです。新法の施行で旧法は廃止されましたが（附則第2条）、施行前に設定された借地権の更新については、施行後も旧法の例によります（附則第6条）。旧法の借地権は、何度更新しても新法の更新ルールには切り替わりません。

比べる点	旧法・堅固な建物	旧法・それ以外の建物	新法・普通借地権
期間を定めなかったとき	60年	30年	30年
契約で期間を定めるとき	30年以上	20年以上	30年以上
更新後の期間	30年	20年	最初の更新は20年、2回目以降は10年
期間の途中で建物が朽ちたとき	期間を定めていなければ借地権が消える	期間を定めていなければ借地権が消える	朽廃で消える規定はない

「堅固な建物」は、旧法の条文では「石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物」です。更新後の期間は、旧法・新法とも当事者がこれより長い期間を決めればその期間になります。表の根拠は、旧法が借地法（大正10年法律第49号）第2条・第5条、新法が借地借家法第3条・第4条です。建物の朽廃による消滅は、新法の施行前に設定された借地権については今も従前の例によります（附則第5条）。

自分の借地権がどれかを確かめる順番

ここまでの条文をもとに、編集部で確認の順番をまとめました。上から順に見ていけば、どのルールが当てはまるかが分かります。

1. 借地契約が最初に始まった時期を確かめる…平成4年8月の施行日より前なら旧法、それ以後なら新法。更新や相続を経ていても、最初に設定された時期で判断する（施行前に設定された借地権の更新は旧法の例による・附則第6条）
2. 新法なら定期借地権の特約があるかを見る…「契約の更新をしない」「建物の買取りを請求しない」旨の特約（公正証書などの書面）や、30年以上たったら建物を地主に譲る特約があれば定期借地権。どれもなければ普通借地権
3. 定期借地権なら種類と期間を確かめる…期間50年以上なら一般定期借地権、事業用の建物で10年以上50年未満なら事業用定期借地権等、30年以上たったら建物を地主に譲る特約があれば建物譲渡特約付借地権
4. 旧法なら建物の構造を確かめる…堅固な建物か、それ以外（木造など）かで期間と更新後の期間が変わる
5. 契約書が見つからないときは地主に確認する…あわせて建物の登記事項証明書を取ると、建物の名義と新築の時期が分かる

借地権の種類｜普通借地権と3つの定期借地権

新法の借地権は、更新がある普通借地権と、更新がない定期借地権に分かれます。定期借地権は3種類あり、平成4年8月の新法施行で初めて作られた制度です（出典：国土交通省「定期借地権の解説」／参照日：2026年9月25日）。旧法時代から続く借地が定期借地権であることはありません。

種類	存続期間	更新と終わり方	条文・注意点
普通借地権	30年以上	更新あり。地主が拒むには正当の事由が要る。更新がなければ建物の買取りを請求できる	第3条〜第6条・第13条
一般定期借地権	50年以上	更新・建物の築造による延長・建物買取請求をしない特約を結べる	第22条。特約は公正証書などの書面で
事業用定期借地権等	10年以上50年未満	30年以上50年未満は特約で、10年以上30年未満は法律上当然に、更新と建物買取請求がない	第23条。専ら事業用の建物に限り、居住用は対象外。契約は公正証書で
建物譲渡特約付借地権	30年以上	30年以上たった日に建物を地主に相当の対価で譲り、借地権が消える	第24条

このほか、先に触れた一時使用目的の借地権（第25条）があります。住宅の借地が事業用定期借地権等に当たることはありません（居住用の建物は対象外）。平成4年8月以後に始まった住宅の借地なら、定期借地権の特約があるかを必ず確かめてください。期間の満了で終わるかどうかが、ここで分かれます。

期間が終わったらどうなる？更新と「正当の事由」

普通借地権は、期間が終わっても建物があれば、借地人が更新を求めることで、従前と同じ条件で更新したものとみなされます（第5条第1項）。期間の満了後に借地人が土地を使い続けている場合も、建物があれば同じです（同条第2項）。地主がこれを止めるには遅滞なく異議を述べる必要があり、その異議は正当の事由があると認められる場合でなければ述べられません（第6条）。

更新されなかった場合、借地人は地主に対して、建物などを時価で買い取るよう請求できます（第13条第1項・建物買取請求権）。建物を取り壊して返すことだけが終わり方ではありません。

定期借地権は、特約により更新がなく、期間の満了で終わります。旧法の借地権の更新は、前の章のとおり旧法の例によります。

なお、借地借家法には更新料の支払いを定めた規定はありません。更新料を払うかどうか、いくらかは、契約書に定めがあるかをまず確認してください。

地主との関係｜地代と「承諾が要る場面」

借地人と地主の間で話がこじれやすいのは、地代の額と、建物を売る・建て替えるときの承諾の2つです。どちらも、話し合いがまとまらないときに使える法律上の手続きが用意されています。

地代は契約で決まり、事情が変われば増減を請求できる

借地借家法に地代の金額の基準はなく、地代は契約で決まります。そのうえで、土地の税金などの増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近くの似た土地の地代との比較によって不相当になったときは、地主・借地人のどちらからでも、将来に向かって地代の増額・減額を請求できます（第11条第1項）。一定の期間は増額しないという特約があれば、それに従います。

増額を求められて話し合いがまとまらないとき、借地人は、増額を正当とする裁判が確定するまで自分が相当と考える額を払えば足ります。ただし裁判で増額が確定したら、不足分に年1割の利息を付けて払わなければなりません（同条第2項）。

承諾が要る場面と、得られないときの手続き

場面	原則	地主が承諾しないとき
建物を第三者に売る（賃借権の場合）	賃借権の譲渡には地主の承諾が要る（民法第612条第1項）	地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を出せる（第19条第1項）
残りの期間を超えて使う建物に建て替える	地主の承諾があれば、承諾の日か建築の日の早いほうから20年間存続する（第7条第1項）	借地人の通知から2か月以内に地主が異議を述べなければ、承諾があったものとみなす（第7条第2項。最初の更新の前に限る）
増改築を制限する特約がある	特約に従い地主の承諾が要る	土地の通常の利用上相当な増改築なら、裁判所が承諾に代わる許可を出せる（第17条第2項）

承諾も許可もないまま賃借権を譲って第三者に土地を使わせると、民法上、地主は契約を解除できると定められています（民法第612条第2項）。売る話を進める前に、必ず承諾か許可の手続きを踏んでください。

裁判所は許可を出すときに、借地条件を変えたり、許可を財産上の給付と引き換えにしたりできます（第19条第1項）。また、借地人が許可を申し立てると、地主が自分で建物と借地権を買い取ると申し立てることもできます（同条第3項）。旧法の借地権で建て替えたときの期間の延長は、旧法の例によります（附則第7条）。

土地が売られても借地権を主張するには｜建物の登記

借地権は、借地権そのものを登記していなくても、借地人の名義で登記された建物を土地の上に持っていれば、第三者に主張できます（第10条第1項）。地主が土地を売っても、買った人に対して借地権を主張できるということです。

条文が求めているのは「借地権者が登記されている建物」です。建物が火事などで滅失しても、建物を特定するための事項・滅失した日・新しく建てる旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、効力は続きます。ただし滅失から2年を過ぎたら、それまでに建物を建てて登記していることが条件になります（同条第2項）。

借地の家を相続して、建物が故人の名義で登記されている場合は、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（不動産登記法第76条の2第1項・第164条第1項）。期限の考え方は空き家とは？法律と統計で違う定義と、相続後にやることの全体像でも整理しています。

借地権は相続も売却もできる財産｜相続税での評価

借地権は、相続したり売ったりできる財産です。相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継するので（民法第896条）、借地権も建物と一緒に相続人へ引き継がれます。地代を払う義務も同じく引き継がれます。

相続税では、借地権の価額は「その宅地の自用地としての価額 × 借地権割合」で求めます。借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められていて、路線価図や評価倍率表に表示されています。定期借地権などは別の計算方法で評価します（出典：国税庁 タックスアンサー No.4611「借地権の評価」令和8年4月1日現在法令等／参照日：2026年9月25日）。

ただし、これは相続税を計算するための金額です。売るときは地主の承諾か裁判所の許可が要るため、評価額どおりの価格で売れるとは限りません。

借地の家を相続したら、まず確かめる3つ

住む・売る・地主に返すのどれを選ぶにしても、先に確かめておくことは3つです。

1. 契約の中身…始まった時期（旧法か新法か）、地上権か賃借権か、期間の満了日、増改築や譲渡に関する特約。上の「確かめる順番」に沿って見る
2. 建物の登記名義…登記事項証明書で名義を確かめ、故人の名義なら相続登記をする。第10条の「借地権者が登記されている建物」とそろえる意味もある
3. 地代の支払い…相続後も地代の支払いは続く。誰が、どこへ払うのかを地主と確認する

誰も住まなくなる場合は、借地の上の家でも空き家としての管理が要ります。空き家の法律上の扱いは空き家とは？、貸す・売る・壊すの判断は空き家の活用方法8選にまとめています。家財の整理をいつ始めるかは遺品整理はいつやる？タイミングと心構えを参考にしてください。

よくある質問

この記事が参照した一次情報

法令と税制は変わります。本文の内容は次の資料を参照日時点で確認したものです。

• 借地借家法（平成3年法律第90号）第2条〜第7条・第10条・第11条・第13条・第17条・第19条・第22条〜第25条、附則第2条・第5条〜第7条（e-Gov 法令検索、令和8年5月21日施行の現行版）
• 借地法（大正10年法律第49号）第2条・第5条（名古屋大学大学院法学研究科 法令データベース）
• 民法（明治29年法律第89号）第265条・第601条・第612条・第896条（e-Gov 法令検索）
• 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2・第164条（e-Gov 法令検索）
• 国土交通省「定期借地権の解説」
• 国税庁 タックスアンサー No.4611「借地権の評価」（令和8年4月1日現在法令等）
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」時系列統計表 第38表（政府統計の総合窓口 e-Stat）

参照日：2026年9月25日。借地権の種類や更新・承諾の可否、税額は、契約の内容と個別の事情で変わります。実際の判断は、契約書を確認したうえで弁護士・司法書士・税理士などの専門家や税務署に確認してください。