空き家の処分方法5つ｜売る・解体する・譲る・活用する

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空き家の処分方法は、①仲介で売る　②買取業者に売る　③解体して土地で売る　④人・自治体・国に譲る　⑤貸す・活用するの5つです。高く売りたいなら仲介、早く手放したい・家財が残っているなら買取、建物が古く傷んで買い手がつきにくいなら解体してから土地で売る、が基本の分け方です。

売れない土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）もありますが、建物が残っている土地は申請できず、審査手数料（土地1筆あたり14,000円）と負担金（20万円が基本。市街化区域などの宅地は面積に応じて増え、100平方メートルで約55万円）がかかります。先に査定で「売れるか」を確かめ、売れないとわかってから解体や国への引き渡しを考える順番が、出費を抑えやすい進め方です。

この記事では、5つの方法の費用・期限・手続きを、法令と官公庁の案内で確かめて整理しました（参照日：2026年10月9日）。

空き家の処分方法5つを一覧で比べる

5つの方法は、お金を受け取るのか払うのかと、建物を残すか壊すかで分かれます。下の表は編集部が本文の内容をまとめたものです。

方法	お金の流れ	主にかかる費用	向いているケース
①仲介で売る	買い手から代金を受け取る	仲介手数料（上限は法律で決まっている）・登記費用・税金	立地がよく、時間をかけても高く売りたい
②買取業者に売る	業者が買主になり、代金を受け取る	登記費用・税金。業者が直接買う場合は仲介手数料がかからない	早く手放したい・家財が残っている・遠方に住んでいる
③解体して土地で売る	解体費用を払い、土地の代金を受け取る	解体費用・建物の滅失登記・翌年度からの固定資産税の上昇	建物が古く傷んでいて、建物付きでは買い手がつきにくい
④譲る（個人・自治体・国）	原則として受け取れない。国に引き取ってもらうときは払う	国なら審査手数料と負担金。個人に譲ると、もらう側に贈与税がかかることがある	売れない・費用をかけてでも手放したい
⑤貸す・活用する	家賃などを受け取る	修繕費・管理の手間。固定資産税は払い続ける	手放したくない・将来使う予定がある

どの方法を選んでも、売る・譲るためには空き家の名義が相続人になっている必要があり、税金のかかり方も方法によって変わります。次の節で、始める前に確かめておくことを3つにまとめました。

処分を始める前に確かめる3つのこと

処分の方法を選ぶ前に、相続するかどうか・名義・固定資産税の基準日の3つを確かめておくと、あとでやり直しになりません。

1. 相続するかどうか（相続放棄は3か月以内）

まだ相続の手続きをしていないなら、空き家を含めて相続しない（相続放棄する）選択肢があります。相続放棄は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てます（民法 第915条・第938条）。

ただし、相続放棄は空き家だけを放棄することはできず、預貯金などほかの財産も含めて、初めから相続人でなかったことになります（民法 第939条）。また、放棄した時にその空き家を現に占有している人は、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存しなければなりません（民法 第940条第1項、2023年4月1日から）。

2. 名義を相続人に移す（相続登記）

相続で不動産を取得した人は、相続の開始と取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法 第76条の2）。売る・譲るときは、買い手や譲る相手に名義を移す前に、空き家が相続人の名義になっている必要があるので、相続登記が出発点になります。

3. 固定資産税は毎年1月1日の状態で決まる

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）の所有者と土地・建物の状態をもとに、その年度の税額が決まります（地方税法 第359条）。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」がかかり、税額を決める元の額（課税標準）が、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に下がっています（地方税法 第349条の3の2）。解体する・売る時期を決めるときは、この1月1日をまたぐかどうかで翌年度の負担が変わります。

方法1：仲介で売る（時間をかけても高く売りたいとき）

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう売り方です。住むため・使うために買う人に向けて売るので、条件が合えば買取より高い価格で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまでの期間は読めません。

• 向いている家：駅や生活施設に近い、建物がまだ使える、土地の形がよい
• かかる費用：仲介手数料（上限は法律で決まっている）・登記費用・売却益が出たときの税金
• 注意点：売れるまでの間も、固定資産税・管理の手間・火災や倒壊のリスクは持ち主に残る

まずはどのくらいで売れそうかを知るために、査定を頼みます。査定の種類や頼み先の使い分けは「空き家査定はどこに頼む？無料査定の使い分けと注意点」にまとめています。

相続した空き家を売るときは、条件を満たすと売却益から最高3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産の特例）があります。相続した日から3年目の年末まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁 タックスアンサー No.3306）。税金と特例の細かい条件は「空き家売却の進め方｜税金・特例・かかる費用の全体像」で扱っています。

方法2：買取業者に売る（早く・家財ごと手放したいとき）

買取は、不動産会社そのものが買主になる売り方です。買い手を探す期間がいらず、家財が残ったままや、古くて傷んだ家でも引き取ってもらえることがあるのが強みです。その代わり、業者は買ったあとの片付け・解体・修繕の費用や売れ残るリスクを見込むので、価格は仲介で売れる額より低くなりやすくなります。

• 向いている家：遠方にある、家財が大量に残っている、雨漏りなどの傷みがある、仲介で売れなかった
• かかる費用：業者が直接買う場合は仲介手数料がかからない。登記費用・税金は仲介と同じ
• 注意点：売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除する特約を付けることが多いが、売主が知りながら告げなかった事実は免除されない（民法 第572条）。知っている雨漏りやシロアリなどは、正直に伝えておく

買取の相場の考え方や、仲介との違いは「空き家買取の相場と流れ｜仲介との違い・買取業者の選び方」で詳しく解説しています。

東京都内の空き家なら、家財が残ったままでも査定を受け付けている買取業者があります。下の「訳あり物件買取センター（LIXIL不動産ショップ）」は、査定の対象エリアを東京都としていて、室内の家財道具やゴミはそのままでよい、通常は売主の負担になる建物の解体費用や残置物の撤去費用なども同社が負担する、としています（2026年10月9日時点の公式サイトの記載）。東京都の外にある空き家は対象になりません。

方法3：解体して土地で売る（建物が古く傷んでいるとき）

建物が古く、建物付きでは買い手がつきにくいときは、解体して更地（建物のない土地）にしてから売る方法があります。倒壊や火災の心配がなくなり、土地として買い手を探せる一方、解体費用が先に出ていき、翌年度から固定資産税が上がります。

相続した空き家の3,000万円の特例は、建物を取り壊したあとの土地を売る場合も対象です。2024年1月1日以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに取り壊し（または耐震改修）が済んだ場合も対象になります（国税庁 タックスアンサー No.3306）。売ったあとの工事は買主がすることになるため、国土交通省は買主の協力が欠かせないとしています（国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）。自分で壊してから売るか、壊さずに売って買主に壊してもらうかは、解体費用の負担と売値をあわせて比べます。

解体の前後に要る手続き

解体は業者に頼みますが、発注者（持ち主）がしなければならない手続きもあります。

いつ	手続き	だれが・どこへ	根拠
工事の前	石綿（アスベスト）の事前調査と、結果の説明を受ける	解体業者（元請業者）が調べ、発注者に書面で説明する。床面積の合計80平方メートル以上の解体は、結果を都道府県など（市によっては市長）へ報告。2023年10月1日からは、必要な知識を持つ資格者による調査が要る	大気汚染防止法 第18条の15・施行規則 第16条の11、環境省の案内
工事に着手する7日前まで	分別解体等の計画の届出（床面積の合計80平方メートル以上の解体）	発注者が都道府県知事へ（建築主事を置く市区町村では、その市区町村長へ）	建設リサイクル法 第10条・施行令 第2条・第9条
取り壊してから1か月以内	建物の滅失登記	所有者（登記名義人）が法務局へ。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料	不動産登記法 第57条・第164条第1項

届出が要るかは、解体する建物の床面積の合計が80平方メートル以上かどうかで決まります。業者に手続きを代わりに頼む場合も、届け出る義務は発注者にあるので、見積もりの段階で「届出は誰がするか」を確かめておきます。

解体すると固定資産税が上がる理由と、時期の考え方

建物を取り壊すと、その土地は「住宅用地」でなくなり、課税標準を6分の1・3分の1に下げていた特例が外れます（地方税法 第349条の3の2）。固定資産税は1月1日の状態で決まるので（地方税法 第359条）、年内に取り壊すと翌年度から、年が明けてから取り壊すとその次の年度から特例が外れることになります。

土地を売るまでの期間が長くなりそうなら、解体の時期と、売り出す時期をあわせて考えます。反対に、建物が傷んで倒壊の危険があるなら、税額より安全を優先して早めに対応します。

解体費用と補助金

解体費用は、建物の構造（木造・鉄骨・鉄筋コンクリート）・広さ・道路の幅・残っている家財の量で大きく変わり、公的に決まった相場はありません。複数の解体業者に、同じ条件で見積もりを出してもらい、内訳（家財の処分費・石綿の調査費・整地の費用など）を並べて比べるのが確実です。

老朽化した空き家の解体には、市区町村が補助金を出していることがあります。対象・金額・申し込みの時期は市区町村ごとに違うので、業者と契約する前に、空き家のある市区町村の窓口で確かめます。

方法4：譲る（個人・自治体・国に引き取ってもらう）

売れないときは、空き家や土地を無償で、または費用を払って引き取ってもらう方法があります。受け取る側にも負担がかかるので、相手が見つかるかどうかが分かれ目です。

個人や隣の土地の持ち主に譲る

隣の土地の持ち主や、地元で家を探している人に無償で譲る方法です。個人から財産をもらった人には贈与税がかかり、1年間にもらった財産の合計が基礎控除の110万円を超えると申告と納税が要ります（国税庁 タックスアンサー No.4402）。「タダで譲る」つもりでも、もらう側に税金がかかることがあるので、相手に先に伝えておきます。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が空き家の売りたい・貸したい情報を集めて、移住したい人などに紹介する仕組みです。各自治体の情報をまとめて探せる「全国版空き家・空き地バンク」は、国土交通省が公募で選んだ2社（株式会社LIFULL・アットホーム株式会社）が運営していて、2026年8月末時点で1,151の自治体が参加しています（国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」）。登録できるかどうかと条件は自治体ごとに違うので、空き家のある市区町村に問い合わせます。

国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

相続（または相続人への遺贈）で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国に引き渡す制度です（相続土地国庫帰属法）。引き取ってもらえるのは「土地」だけで、建物がある土地は申請できません。空き家の場合は、解体して更地にしてからの申請になります。

項目	内容
申請できる人	相続または相続人への遺贈で土地を取得した人（共有の土地は共有者全員で申請）
申請できない土地	建物がある土地、担保権などが設定されている土地、通路など他人が使っている土地、境界がはっきりしない土地など
審査手数料	土地1筆あたり14,000円（申請のときに納める）
負担金	20万円が基本。市街化区域・用途地域の中の宅地などは面積に応じて計算し、法務省の例では100平方メートルで約55万円、200平方メートルで約80万円。負担金の額の通知から30日以内に納めないと、承認は効力を失う
申請先	土地のある都道府県の法務局・地方法務局（本局）

市街地にある空き家の跡地は、負担金を面積で計算する区分に当たることがあるので、申請の前に法務局で確かめます。解体費用・審査手数料・負担金を払っても手放したいかが判断の軸です。制度の詳しい要件と申請書類は、法務省「相続土地国庫帰属制度について」で確かめられます。

国の制度はどのくらい使われているか

法務省は、制度が始まった2023年4月からの申請と結果の件数を公表しています。2026年8月31日現在（速報値）の数字を、編集部が1つの表にまとめました（法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」）。

項目	件数	主な内訳
申請	5,997件	田・畑 2,335件、宅地 2,091件、山林 902件、その他 669件（地目別）
国に帰属した	3,119件	宅地 1,164件、農用地 989件、森林 203件、その他 763件（種目別）
却下	85件	添付書類が出されなかった 37件、境界が明らかでない 23件、通路として使われている 22件、建物がある 4件など（1件に複数の理由あり）
不承認	100件	管理や処分の妨げになる工作物・車両・樹木などが地上にある 46件など
取下げ	1,139件	有効活用の見込みが生じた 586件、却下・不承認になると分かった 405件、その他 148件

国に帰属した3,119件のうち宅地は1,164件（約4割）で、田畑や山林だけでなく、家が建っていた土地も引き取られています。一方で、取下げのうち586件は「有効活用の見込みが生じた」（買い手や使い道が見つかったなど）ものです。申請の準備を進めながら、売る・譲る道も並行して探す価値があることが、この数字から読み取れます。

方法5：貸す・活用する（持ち続けるとき）

手放さずに、賃貸住宅として貸す・自分や家族が使う・建物を壊して駐車場にする、といった方法もあります。持ち続ける限り、固定資産税と管理の手間、建物の修繕の負担は続きます。貸す場合は、人が住める状態に直す費用と、借り手が見つかるかどうかを先に見積もります。

活用の予定がはっきりしないまま持ち続けると、次の節の「放置」と同じ状態になりやすいので、「いつまでに使い道が決まらなければ売る」という期限を、相続人の間で決めておくのがおすすめです。

家財（残置物）の片付けは誰に頼むか

売る・解体する・譲る、のどれを選んでも、家の中の家財をどうするかは決めなければなりません。買取業者に売る場合は、家財をそのままで引き取る会社もあるので、片付ける前に査定で確かめます。自分たちで処分する場合の頼み先は次の3つです。

• 市区町村の粗大ごみ・ごみの収集：費用は安いが、量が多いと時間がかかる
• 市区町村の許可（または委託）を受けた業者：家庭から出るごみを業として集めるには市町村長の許可が要る（廃棄物処理法 第7条第1項）。環境省は、市区町村の一般廃棄物処理業の許可か委託が必要で、産業廃棄物処理業の許可や古物商の許可では家庭の廃棄物は回収できない、としている（環境省の案内）
• 遺品整理・不用品回収の業者：仕分けから搬出まで任せられる。家庭のごみを運んでもらうときは、市区町村の許可か委託があるか（または許可のある業者に引き継ぐか）を確かめる

「無料で回収します」と回ってくる業者の中には、あとから高額な料金を求めるものもあります。見分け方は「危険な不用品回収業者の詐欺やトラブルを防ぐ方法」に、複数の業者の見積もりを比べる方法は「不用品回収の見積もり比較サイトおすすめ3選！」にまとめています。

処分せずに放置するとどうなるか

空き家を手入れせずに放置すると、市区町村から指導・勧告を受けることがあります（空家等対策の推進に関する特別措置法）。

段階	どんな状態	起きること
管理不全空家等	放っておくと特定空家等になるおそれがある	指導、改善されなければ勧告（第13条）。勧告を受けると土地の住宅用地の特例が外れる
特定空家等	倒壊などの危険、衛生上の有害、景観の悪化などがある	助言・指導、勧告、命令、行政代執行（第22条）。勧告で住宅用地の特例が外れ、命令に違反すると50万円以下の過料（第30条）

勧告を受けると、建物が建ったままでも固定資産税の住宅用地の特例が外れます（地方税法 第349条の3の2）。「壊すと税金が上がるから残しておく」という考え方は、勧告を受けた時点で成り立たなくなります。

迷ったときの進め方（5つの順番）

どの方法がよいか決めきれないときは、お金を受け取れる方法から順に確かめ、だめなら次へ進めます。

1. 相続するかを決める：まだなら、相続放棄も含めて3か月以内に判断する
2. 名義を移す：相続登記を済ませる（相続を知った日から3年以内）
3. 売れるかを確かめる：仲介の査定と買取の査定を両方とって、価格と手間を比べる
4. 売れない・安すぎるなら、解体して土地で売るか、譲るかを比べる：解体の見積もりと、国に引き取ってもらう費用を並べる
5. 持ち続けるなら、使い道と期限を決める：決まらなければ3に戻る

よくある質問

参照した一次情報・参照日

本文の法令・制度は、次の一次情報で確かめました（参照日：2026年10月9日）。広告主のサービス内容は、同日の公式サイトの記載です。

• 民法（第572条・第915条・第938条〜第940条・第951条・第952条・第959条）
• 不動産登記法（第57条・第76条の2・第164条）
• 地方税法（第349条の3の2・第359条）
• 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（第2条・第3条・第10条）・同法施行令（第3条・第5条）
• 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（第9条・第10条）・同法施行令（第2条・第9条）
• 大気汚染防止法（第18条の15）・同法施行規則（第16条の11）
• 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（第7条）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法（第13条・第22条・第30条）
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」・制度の概要（負担金の例）
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」（2026年8月31日現在・速報値）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサー No.4402 贈与税がかかる場合
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」の案内
• 国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」
• 総務省「固定資産税の概要」
• 環境省「建設リサイクル法の概要」・環境省「石綿の事前調査結果の報告」
• 環境省「廃棄物の処分に『無許可』の回収業者を利用しないでください」